Cos’è la lottizzazione abusiva, secondo il Consiglio di Stato

Cos’è la lottizzazione abusiva, formale e materiale, e come deve essere accertato l’intento lottizzatorio in una trasformazione edilizia

Integra un’ipotesi di lottizzazione abusiva qualsiasi tipo di costruzione di opere in concreto idonee a stravolgere l’assetto del territorio preesistente, a realizzare un nuovo insediamento abitativo e, quindi, in ultima analisi, a determinare sia un concreto ostacolo alla futura attività di programmazione (che viene posta di fronte al fatto compiuto), sia un carico urbanistico che necessita adeguamento degli standard. (Consiglio di Stato, sez. VI, 6 giugno 2018, n. 3416)

Nella sentenza del Consiglio di Stato n. 3416 del 2016 viene esaminata l’ordinanza di un comune, che riteneva esistente una lottizzazione abusiva in seguito a frazionamento di un terreno.

 

La lottizzazione abusiva materiale e formale

 

L’art. 30 D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 disciplina due diverse ipotesi di lottizzazione abusiva, la prima – c.d. materiale – relativa all’inizio della realizzazione di opere che tendano la trasformazione urbanistica ed edilizia dei terreni, in violazione delle previsioni degli strumenti urbanistici, approvati o adottati, ovvero di quelle stabilite direttamente in leggi statali o regionali, o in assenza dei necessari titoli abilitativi; la seconda – c.d. formale (o cartolare) – che si verifica allorquando, pur non essendo ancora avvenuta una trasformazione lottizzatoria di carattere materiale, se ne sono già realizzati i presupposti.

 

In quest’ultimo caso, vi è il frazionamento del terreno in lotti e la successiva vendita che, per le specifiche caratteristiche (quali la dimensione dei lotti, la natura del terreno, la destinazione urbanistica, l’ubicazione e la previsione di opere urbanistiche; e per altri elementi riferiti agli acquirenti), evidenziano in modo non equivoco la destinazione ad uso edificatorio.

 

In entrambi i casi, il bene giuridico protetto dalla normativa di riferimento, quindi, è non solo l’ordinata pianificazione urbanistica e il corretto uso del territorio, ma anche (e soprattutto) l’effettivo controllo del territorio da parte del soggetto titolare della funzione di pianificazione (cioè del Comune), cui spetta di vigilare sul rispetto delle vigenti previsioni urbanistiche, con conseguente doverosa repressione di qualsiasi attività di tipo lottizzatorio, non previamente assentita.

 

Le opere di trasformazione urbanistica o edilizia dei terreni e l’accertamento della lottizzazione: la necessità di guardare la trasformazione nel suo complesso, anche in presenza di singole opere autorizzate

 

La lottizzazione abusiva presuppone opere (c.d. lottizzazione materiale) o iniziative giuridiche (c.d. lottizzazione cartolare) che comportano una trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni in violazione delle previsioni urbanistiche.

 

Al fine di valutare un’ipotesi di lottizzazione abusiva c.d. materiale, va effettuata una visione d’insieme dei lavori, ossia una verifica nel suo complesso dell’attività edilizia realizzata, per valutare se questa è idonea stravolgere l’assetto del territorio preesistente, a realizzare un nuovo insediamento abitativo e, quindi, in ultima analisi, a determinare sia un concreto ostacolo alla futura attività di programmazione (che viene posta di fronte al fatto compiuto), sia un carico urbanistico che necessita adeguamento degli standard;

 

Di conseguenza, conclude il Consiglio di Stato,  la verifica circa la conformità della trasformazione realizzata e la sua rispondenza o meno alle previsioni delle norme urbanistiche vigenti deve essere effettuata con riferimento non già alle singole opere in cui si è compendiata la lottizzazione, eventualmente anche regolarmente assentite (giacché tale difformità è specificamente sanzionata dagli artt. 31 e ss. D.P.R. n. 380/2001), bensì alla complessiva trasformazione edilizia che di quelle opere costituisce il frutto, sicché la conformità ben può mancare anche nei casi in cui per le singole opere facenti parte della lottizzazione sia stato rilasciato il permesso di costruire.

 

Gli indizi di una lottizzazione abusiva e dell’intento lottizzatorio

 

Nel caso in esame veniva contestata l’ordinanza di un Comune in provincia di Potenza, che riteneva avvenuta una lottizzazione abusiva.

 

Secondo l’indirizzo giurisprudenziale consolidato,  l’intento lottizzatorio – inteso come volontà di realizzare un non consentito frazionamento dei suoli, o comunque di alterarne surrettiziamente la destinazione urbanistica in contrasto con gli strumenti vigenti – può essere legittimamente desunto da una pluralità di elementi indiziari, anche di per sé non univocamente significativi, ma che nel loro complesso evidenzino in modo ragionevolmente inequivoco la strumentalità degli abusi al perseguimento delle suindicate finalità

 

Il Consiglio di Stato ha pertanto accertato l’esistenza di una lottizzazione abusiva sulla base di una serie di indizi quali:

  • l’ area interessata è stata suddivisa in 10 lotti, di dimensioni inferiori al minimo previsto dagli strumenti urbanistici per le zone agricole e comunque di estensione non consona ad una razionale utilizzazione agricola;
  • la lottizzazione è avvenuta in contemporaneità cartolare (il 30 giugno 2000);
  • i lotti appartenenti agli appellanti rientrano nell’ambito di tale frazionamento;
  • vi è stata la richiesta di rilascio di un titolo abilitativo per la realizzazione di un fabbricato per civile abitazione su uno dei suoli risultanti dal frazionamento;
  • è stata ragionevolmente constatata una sostanziale predisposizione dei terreni per la realizzazione di strade idonee a creare una rete viaria interna ai lotti;
  • è risultata l’assenza dei requisiti di imprenditore agricolo o di agricoltore in capo agli acquirenti dei lotti.

 

In allegato la sentenza Consiglio di Stato, sez. VI, 6 giugno 2018, n. 3416

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