Dirimendo il relativo contrasto giurisprudenziale sul tema, la Cassazione ha precisato che l’art. 1669 c.c. è applicabile anche agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che (rovinino o) presentino (evidente pericolo di rovina) gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo.

Si legge, inoltre, dalla sentenza: “Nell’ampliare il catalogo dei casi di danno rilevante ai sensi dell’art. 1669 c.c., l’aggiunta dei “gravi difetti” ha comportato per trascinamento l’estensione dell’area normativa della disposizione, includendovi qualsiasi opera immobiliare che (per traslato) sia di lunga durata e risulti viziata in grado severo per l’inadeguatezza del suolo o della costruzione. Ne è seguita, coerente nel suo impianto complessivo, l’interpretazione teleologica fornita dalla giurisprudenza, che è andata oltre l’originaria visione dell’art. 1669 c.c. come norma di protezione dell’incolumità pubblica, valorizzando la non meno avvertita esigenza che l’immobile possa essere goduto ed utilizzato in maniera conforme alla sua destinazione”.

Clicca qui per la sentenza della Cassazione.

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Pertanto, ad avviso del Collegio, anche un intervento che non determini cambiamento di destinazione d’uso ma sia effettuato con le modalità poco sopra indicate è da considerarsi un intervento di ristrutturazione.

Si riporta di seguito il testo della sentenza.

***

N. 05184/2015REG.PROV.COLL.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Quinta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 3874 del 2006, proposto da:
Baldelli Emilio, rappresentato e difeso dall’avv. Antonio Jannarelli, con domicilio eletto presso l’avv. Gigliola Mazza Ricci in Roma, Via di Pietralata, n. 304/D/5;

contro

Comune di Foggia, in persona del sindaco in carica, rappresentato e difeso dall’avv. Nicola Libero Zingrillo, con domicilio eletto presso l’avv. Antonio Gregorace in Roma, Via Raffaele Caverni, n. 6;

per la riforma

della sentenza del T.A.R. PUGLIA – SEZ. STACCATA DI LECCE: SEZIONE III n. 05030/2005, resa tra le parti, concernente oneri di urbanizzazione primaria e secondaria.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l’atto di costituzione in giudizio del Comune di Foggia;

Viste le memorie difensive;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell’udienza pubblica del giorno 29 settembre 2015 il Cons. Paolo Giovanni Nicolò Lotti e uditi per le parti gli avvocati Giovanni Bertone, su delega dell’avv. Antonio Jannarelli, e Ignazio Lagrotta, su delega dell’avv. Nicola Zingrillo;

FATTO

Il Tribunale amministrativo regionale per la Puglia, Bari, Sez. III, con la sentenza 24 novembre 2005, n. 5030, ha respinto il ricorso proposto dal sig. Emilio Baldelli per il riconoscimento dell’illegittimità della richiesta di esborso della somma di euro 44.294,01, quali oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, costo di costruzione e diritti di segreteria relativi alla concessione edilizia n. 74 del 13.6.2003, con la quale veniva assentita la manutenzione edilizia ed il cambio di categoria d’uso dei locali siti in Foggia, Via Ruggiero Greco nn. 34, 36, 40 e 42 e Viale Michelangelo da 49/a a 49/m, pianterreno e primo piano; ovvero per il riconoscimento del diritto del ricorrente a conseguire la ripetizione della predetta somma.

Il TAR ha rilevato sinteticamente che la questione all’esame consisteva nello stabilire se fosse legittimo il pagamento del contributo di concessione per interventi strutturali di porzione di immobile con cambio di destinazione d’uso, tenuto presente che gli interventi di cui si discute dovevano annoverarsi tra le opere di ristrutturazione edilizia e non già tra quelle di manutenzione e risanamento conservativo.

Secondo il TAR, ricorrevano tutti gli elementi tipici della ristrutturazione quali elencati nell’art. 31, lett. d), della l. n. 457 del 78, atteso che la realizzazione di lavori edilizi su fabbricati preesistenti, finalizzata ad ottenere dall’originario unico complesso distinte unità immobiliari autonomamente utilizzabili, configura la fattispecie di ristrutturazione edilizia quale descritta dal citato art. 31, comprendendo tale figura qualsiasi intervento “rivolto a trasformare gli organismi edilizi esistenti mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo in tutto o in parte diverso da quello precedente”.

Peraltro – ha osservato il TAR – la suddetta qualificazione dell’intervento era coerente con quanto stabilito dall’art. 18 del regolamento edilizio del Comune di Foggia, secondo cu “quando l’intervento richiede l’esecuzione di opere edilizie, viene assimilato ad un intervento di ristrutturazione”.

Trattandosi, ha dunque concluso il TAR, di intervento di ristrutturazione edilizia, legittimamente, l’Amministrazione aveva provveduto a calcolare il contributo concessorio.

In ordine alla riliquidazione degli oneri di urbanizzazione, per il TAR il calcolo era legato alla categoria funzionale cui appartiene il cambio di destinazione d’uso e prescindeva anche dalla effettuazione di opere, essendo dovuto in relazione al maggior carico urbanistico provocato dalla variante all’opera esistente ed a suo tempo autorizzata.

Inoltre, ha rilevato il TAR, l’art. 9, ult. comma, della l. n. 19 del 1971 stabilisce che nel caso di cambiamento di destinazione d’uso per cui era stata rilasciata la concessione entro i 10 anni successivi all’ultimazione dei lavori, il contributo è dovuto nella misura massima corrispondente alla nuova destinazione e, nel caso di specie, il mutamento di destinazione d’uso era avvenuto a distanza di 20 anni dal rilascio della originaria concessione edilizia e l’intervento era tale da incidere sul carico urbanistico.

L’interessato ha chiesto la riforma della predetta sentenza, deducendo l’erroneità per:

– error in procedendo et in judicando;

– omessa, incongrua ed erronea motivazione;

– travisamento, illogicità e contraddittorietà manifeste;

– falsa e/o erronea presupposizione in fatto ed in diritto.

Si è costituito in giudizio il Comune di Foggia, chiedendo la reiezione dell’appello.

All’udienza pubblica del 29 settembre 2015 la causa è stata trattenuta in decisione.

DIRITTO

1. Il Collegio ritiene di dover preliminarmente precisare, sotto il profilo delle circostanze in fatto, che la destinazione ad uffici degli immobili per cui è controversia, impressa nel 1972, è rimasta inalterata fino al 2003, quando l’appellante e gli altri comproprietari hanno presentato al Comune di Foggia una richiesta di cambio di destinazione d’uso compatibile, allegando un progetto esecutivo dei lavori da eseguire.

Il progetto prevedeva la demolizione totale delle tramezzature e dei due servizi igienici e la ricostruzione delle stesse per ricavare n. 8 locali commerciali al piano terra, con altrettanti autonomi servizi igienici ed impianti tecnologici; l’apertura del caposcala A e B, con aumento della superficie per effetto della trasformazione del vano scala in superficie abitabile, al prima piano; la ricostruzione della tramezzatura per ricavare n. 7 unità abitative aventi una superficie media cadauna di oltre mq. 110, sempre al primo piano, con la costruzione di 7 impianti igienici e di altrettanti impianti di riscaldamento autonomi, nonché la realizzazione di 2 verande.

Già dalla semplice descrizione delle opere progettate, emerge all’evidenza l’appartenenza degli interventi al genus della ristrutturazione edilizia, atteso che manifestamente essi producono l’effetto di aumentare permanentemente il carico urbanistico di zona, con la conseguenza che sono dovuti gli oneri richiesti dal Comune.

2. Passando all’esame dettagliato dei motivi di appello, si deve evidenziare preliminarmente che l’errata trascrizione consistente nel richiamo, effettuato dalla sentenza del TAR, all’art. 9, ult, co., della legge n. 19 del 1971, non incide sull’iter motivazionale della decisione, ma costituisce un mero refuso materiale; peraltro, l’appellante nemmeno deduce come tale erroneo richiamo abbia inficiato la logica sottesa alla decisione (logica che è sintetizzabile in ciò: appartenenza dell’intervento al genus della ristrutturazione e, quindi, debenza degli oneri richiesti dal Comune).

3. Nel merito, più in specifico, si osserva che la concessione edilizia n. 74 del 13.6.2003 è stata legittimamente considerata dal Comune di Foggia a titolo oneroso perché i lavori portati in progetto consistevano in una totale ristrutturazione del piano terra e del primo piano, con totale demolizione delle strutture interne (muri divisori, scale, servizi e quant’altro esistente), con cambio di destinazione d’uso, dalla categoria funzionale omogenea direzionale a quella residenziale, e con incremento della superficie abitabile per effetto dell’eliminazione delle scale di collegamento tra il piano terra e il primo piano, nonché con la realizzazione, al primo piano, di due verande ricavate dall’arretramento del muro di prospetto.

Come ha chiarito ancora di recente questo Consiglio (cfr. Consiglio di Stato, sez. IV, 14 luglio 2015, n. 3505), gli interventi edilizi che alterino, anche sotto il profilo della distribuzione interna, l’originaria consistenza fisica di un immobile e comportino l’inserimento di nuovi impianti e la modifica e ridistribuzione dei volumi, non si configurano né come manutenzione straordinaria, né come restauro o risanamento conservativo, ma rientrano nell’ambito della ristrutturazione edilizia; in sostanza, affinché sia ravvisabile un intervento di ristrutturazione edilizia è sufficiente che risultino modificati la distribuzione della superficie interna e dei volumi, ovvero l’ordine in cui erano disposte le diverse porzioni dell’edificio, per il solo fine di rendere più agevole la destinazione d’uso esistente (nel caso di specie, viene addirittura modificata!), atteso che anche in questi casi si configura il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio ed un’alterazione dell’originaria fisionomia e consistenza fisica dell’immobile, incompatibili con i concetti di manutenzione straordinaria e di risanamento conservativo, che presuppongono la realizzazione di opere che lascino inalterata la struttura dell’edificio e la distribuzione interna della sua superficie.

Pertanto, secondo la giurisprudenza di questo Consiglio, anche un intervento che non determini cambiamento di destinazione d’uso ma sia effettuato (così come è stato effettuato in concreto) con le modalità poco sopra indicate è da considerarsi un intervento di ristrutturazione.

Nel caso di specie, peraltro, l’immobile di cui si tratta è stato sì originariamente progettato per essere destinato alla residenza, quanto al primo piano, e ad attività commerciali quanto al piano terra; tuttavia, con successive varianti approvate in data 8.7.1970 e 15. 5.1971, è stato totalmente realizzato e concretamente destinato ed utilizzato ad uffici, possedendone tutte le attitudini funzionali; lo dimostra, peraltro, lo stesso contenuto del progetto presentato da parte ricorrente nel 2003, che prevede, per l’appunto, la totale demolizione delle strutture distributive degli ambienti degli interi due livelli, con la totale ricostruzione delle stesse con le attitudini funzionali per la residenza a primo piano e per uso commerciale al piano terra.

Tale previa diversa destinazione d’uso è altresì dimostrata dal contenuto della relazione tecnica e dei disegni del progetto presentati al Comune in data 11.2.2003, ove si legge che “Gli immobili in oggetto acquistati nel dicembre 1972 furono locati in fase di costruzione al Ministero delle Finanze che, per proprie esigenze li fuse per destinarli ed utilizzarli interamente ad ufficio provinciale IVA”.

Pertanto, il Comune ha fatto corretta e legittima applicazione sia dell’art. 18 del Regolamento edilizio di Foggia, secondo il quale quando l’intervento di conversione d’uso e trasformazione tipologica richiede l’esecuzione di opere edilizie, esso viene assimilato ad un intervento di ristrutturazione; sia dell’art. 10, ult. comma, l. n. 10-1977, con conseguente quantificazione del contributo nella misura massima prevista al momento del mutamento della destinazione d’uso.

4. Conclusivamente, alla luce delle predette argomentazioni, l’appello deve essere respinto in quanto infondato.

Le spese di lite del presente grado di giudizio, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Quinta), definitivamente pronunciando sull’appello come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna l’appellante al pagamento delle spese di lite del presente grado di giudizio, spese che liquida in euro 4000,00, oltre accessori di legge, in favore del Comune di Foggia.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 29 settembre 2015 con l’intervento dei magistrati:

Carlo Saltelli, Presidente FF

Paolo Giovanni Nicolo’ Lotti, Consigliere, Estensore

Nicola Gaviano, Consigliere

Fabio Franconiero, Consigliere

Sabato Guadagno, Consigliere

DEPOSITATA IN SEGRETERIA

Il 12/11/2015

IL SEGRETARIO

(Art. 89, co. 3, cod. proc. amm.)

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Ecco in sintesi tutte le novità del decreto c.d. ecobonus:

Cosa puoi fare

Fino al 31 dicembre 2013 è possibile continuare a usufruire di alcune agevolazioni fiscali introdotte o prorogate dal “Decreto eco-bonus” (decreto legge 63/2013 convertito dalla legge n. 90 /2013 ). Per poter ottenere la detrazione, si devono indicare le spese sostenute nella dichiarazione dei redditi (modello 730 o modello Unico persone fisiche).

Riqualificazione energetica degli edifici

Il decreto legge ha prorogato al 31 dicembre 2013 la detrazione fiscale per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici e innalzato dal 55% al 65% la percentuale di detraibilità delle spese sostenute per il periodo che va dal 6 giugno 2013 (data di entrata in vigore del decreto) al 31 dicembre 2013.

Per gli interventi alle parti comuni degli edifici condominiali e per quelli che riguardano tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio, si potrà godere dell’agevolazione fino al 30 giugno 2014. Dal 1° gennaio 2014 (per i condomini dal 1° luglio 2014) l’agevolazione sarà invece sostituita con la detrazione fiscale del 36% prevista per le spese di ristrutturazioni edilizie.

Condizione indispensabile per fruire della detrazione è che gli interventi siano eseguiti su unità immobiliari e su edifici (o su parti di edifici) residenziali esistenti, di qualunque categoria catastale, anche se rurali, compresi quelli strumentali (per l’attività d’impresa o professionale).

La prova dell’esistenza dell’edificio può essere fornita dalla sua iscrizione in catasto o dalla richiesta di accatastamento, oppure dal pagamento dell’imposta comunale (Ici/Imu), se dovuta. Non sono agevolabili, quindi, le spese effettuate in corso di costruzione dell’immobile.

Per alcune tipologie di interventi, inoltre, è necessario che gli edifici presentino specifiche caratteristiche (per esempio, essere già dotati di impianto di riscaldamento, presente anche negli ambienti oggetto dell’intervento, tranne quando si installano pannelli solari).

Nelle ristrutturazioni per le quali è previsto il frazionamento dell’unità immobiliare, con conseguente aumento del numero delle stesse, il beneficio è compatibile unicamente con la realizzazione di un impianto termico centralizzato a servizio delle suddette unità.

Bonus mobili

Con lo stesso provvedimento è stata introdotta, per gli immobili oggetto di ristrutturazione, anche la possibilità di detrarre le spese sostenute, tra il 6 giugno e il 31 dicembre 2013, per acquistare mobili e grandi elettrodomestici di classe energetica non inferiore ad A+.

Effettuare l’adeguamento antisismico

La detrazione aumenta fino al 65% se gli interventi sono effettuati per il miglioramento o l’adeguamento antisismico e per la messa in sicurezza degli edifici o se gli interventi sono effettuati su edifici ricadenti in zone sismiche ad alta pericolosità adibiti ad abitazione principale o ad attività produttiva.

Il ddl sulla Legge di Stabilità, approvata in Consiglio dei Ministri e ora all’esame del Parlamento, prevede la proroga degli incettivi fino al 2015. Per diventare esecutive le agevolazioni dovranno essere confermate da Camera e Senato.

Cosa puoi detrarre

Risparmio energetico

L’agevolazione fiscale consiste in detrazioni dall’Irpef (Imposta sul reddito delle persone fisiche) o dall’Ires (Imposta sul reddito delle società) ed è concessa quando si eseguono interventi che aumentano il livello di efficienza energetica degli edifici esistenti.

In particolare, le detrazioni sono riconosciute se le spese sono state sostenute per:

• la riduzione del fabbisogno energetico per il riscaldamento
• il miglioramento termico dell’edificio (coibentazioni – pavimenti – finestre, comprensive di infissi)
• l’installazione di pannelli solari
• la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale.

Le detrazioni, da ripartire in dieci rate annuali di pari importo, sono riconosciute nelle

seguenti misure:

• 55% delle spese sostenute fino al 5 giugno 2013
• 65% delle spese sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2013, per interventi sulle singole unità immobiliari
• 65% delle spese sostenute dal 6 giugno 2013 al 30 giugno 2014, se l’intervento è effettuato sulle parti comuni degli edifici condominiali, o se riguarda tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio.

Dal 1° gennaio 2014 – per i condomini dal 1° luglio 2014 – l’agevolazione sarà invece sostituita con la detrazione fiscale (del 36%) prevista per le spese di ristrutturazioni edilizie.

Indipendentemente dalla data di avvio degli interventi cui Indipendentemente dalla data di avvio degli interventi cui le spese si riferiscono, per l’applicazione dell’aliquota del 65% occorre far riferimento:

• alla data dell’effettivo pagamento (criterio di cassa) per le persone fisiche, gli esercenti arti e professioni e gli enti non commerciali. Per esempio, se un intervento è iniziato nel mese di marzo e sono stati effettuati tre pagamenti, a marzo, maggio e luglio, per i primi due si potrà usufruire dell’aliquota del 55%, per il terzo quella più elevata del 65%
• alla data di ultimazione della prestazione, indipendentemente dalla data dei pagamenti, per le imprese individuali, le società e gli enti commerciali (criterio di competenza).

RICORDA CHE:

• Quando gli interventi consistono nella prosecuzione di lavori appartenenti alla stessa categoria, effettuati in precedenza sullo stesso immobile, ai fini del computo del limite massimo della detrazione occorre tener conto anche delle detrazioni fruite negli anni precedenti
• Come tutte le detrazioni d’imposta, l’agevolazione è ammessa entro il limite che trova capienza nell’imposta annua derivante dalla dichiarazione dei redditi. In sostanza, la somma eventualmente eccedente non può essere chiesta a rimborso
• La norma non stabilisce quali opere o impianti occorre realizzare per raggiungere le prestazioni energetiche richieste. L’intervento, infatti, è definito in funzione del risultato che si consegue in termini di riduzione del fabbisogno annuo di energia primaria per la climatizzazione invernale dell’intero fabbricato. Pertanto, la categoria degli “interventi di riqualificazione energetica” ammessi al beneficio fiscale include qualsiasi intervento, o insieme sistematico di interventi, che incida sulla prestazione energetica dell’edificio, realizzando la maggior efficienza energetica richiesta dalla norma.

Per beneficiare dell’agevolazione fiscale per il risparmio energetico è necessario acquisire i seguenti documenti:

– l’asseverazione, che consente di dimostrare che l’intervento realizzato è conforme ai requisiti tecnici richiesti. Se vengono eseguiti più interventi sullo stesso edificio l’asseverazione può avere carattere unitario e fornire in modo complessivo i dati e le informazioni richieste. In alcuni casi, questo documento può essere sostituito da una certificazione dei produttori, per esempio, per interventi di sostituzione di finestre e infissi o per le caldaie a condensazione con potenza inferiore a 100 kW (vedi più avanti).

NB: l’asseverazione del tecnico abilitato può essere sostituita dalla dichiarazione resa dal direttore dei lavori (D.M. 6 agosto 2009). Inoltre, nelle ipotesi di autocostruzione dei pannelli solari, è sufficiente l’attestato di partecipazione a un apposito corso di formazione.

– l’attestato di certificazione (o qualificazione) energetica, che comprende i dati relativi all’efficienza energetica propri dell’edificio. Tale certificazione è prodotta dopo l’esecuzione degli interventi, utilizzando procedure e metodologie approvate dalle Regioni e dalle Province autonome di Trento e Bolzano ovvero le procedure stabilite dai Comuni con proprio regolamento antecedente l’8 ottobre 2005. Per gli interventi realizzati a partire dal periodo d’imposta in corso al 31 dicembre 2008, l’attestato di certificazione energetica degli edifici, ove richiesto, è prodotto, successivamente all’esecuzione degli interventi, utilizzando le procedure e le metodologie indicate dall’articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, ovvero approvate dalle Regioni e dalle Province autonome di Trento e Bolzano, ovvero le procedure stabilite dai Comuni con proprio regolamento antecedente l’8 ottobre 2005. In assenza delle citate procedure, dopo l’esecuzione dei lavori può essere prodotto l’attestato di “qualificazione energetica” in sostituzione di quello di “certificazione energetica”. Il certificato deve essere predisposto in conformità allo schema riportato nell’allegato A del decreto attuativo ed asseverato da un tecnico abilitato. Gli indici di prestazione energetica, oggetto della documentazione indicata, possono essere calcolati, nei casi previsti, con la metodologia semplificata riportata dall’allegato B (o allegato G) dei decreti attuativi.

NB: per le spese effettuate dal 1° gennaio 2008, per la sostituzione di finestre in singole unità immobiliari e per l’installazione di pannelli solari non occorre più presentare l’attestato di certificazione energetica (o di qualificazione) energetica. Tale certificazione non è più richiesta per gli interventi, realizzati a partire dal 15 agosto 2009, riguardanti la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale.

La detrazione si applica all’acquisto di mobili (come, ad esempio, letti – armadi – cassettiere – librerie – scrivanie – tavoli – sedie – comodini – divani – poltrone – credenze – materassi – apparecchi di illuminazione) e grandi elettrodomestici di classe energetica non inferiore ad A+ (ad esempio, frigoriferi – congelatori – lavatrici – asciugatrici – lavastoviglie – apparecchi di cottura – stufe elettriche – piastre riscaldanti elettriche – forni a microonde – apparecchi elettrici di riscaldamento – radiatori elettrici – ventilatori elettrici – apparecchi per il condizionamento).

Come avere diritto alla detrazione

I contribuenti devono eseguire i pagamenti mediante bonifici bancari o postali, con le medesime modalità già previste per i pagamenti dei lavori di ristrutturazione fiscalmente agevolati. Nei bonifici, pertanto, dovranno essere indicati:

– la causale del versamento attualmente utilizzata dalle banche e da Poste Italiane SPA per i bonifici relativi ai lavori di ristrutturazione fiscalmente agevolati; – il codice fiscale del beneficiario della detrazione;

– il numero di partita Iva ovvero il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato.

I beni rientranti nelle agevolazioni e l’applicazione delle detrazioni CIRCOLARE N. 29/E dell’Agenzia delle Entrate.

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