La vera novità invece riguarda la riduzione dell’IVA dal 10 al 4 % per tutti gli interventi edilizi di ristrutturazione e di risparmio energetico. Si tratta senza dubbio di una misura molto incisiva nel campo dell’edilizia privata che mira a ridurre il problema del nero nell’edilizia incentivando in questo modo i committenti a richiedere la fattura.
L’incentivo in questione sarà compensato dal corrispondente innalzamento dell’IVA, dal 4 al 10%, nella vendita di nuove costruzioni prima casa da parte delle imprese.

Il settore immobiliare è interessato anche da un’altra modifica del decreto che ha preso vita in commissione ambiente.
E’ stato infatti riscritto l’articolo sul bonus fiscale relativo alla deduzione dal reddito IRPEF, del 20% del prezzo di acquisito degli immobili (che abbiano un valore inferiore a 300mila euro).
Il bonus fiscale non è più riservato esclusivamente alle abitazioni destinate all’affitto ma è applicabile anche in caso di case nuove o ristrutturate. Sono stati inclusi inoltre gli immobili soggetti a restauro. Da notare che le “nuove case” interessate saranno esclusivamente quelle rimaste invendute al momento dell’entrata in vigore della legge di conversione del decreto e non quelle ultimate successivamente. Nessun incentivo per i nuovi cantieri, ma aiuti a smaltire l’invenduto.

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“Sussiste lottizzazione abusiva in tutti i casi in cui si realizza un'abusiva interferenza con la programmazione del territorio”.

In forza di tale principio, enunciato dalla quarta sezione del Consiglio di Stato con sentenza del 7 giugno 2012, n. 3381, ha ritenuto che anche un illegittimo mutamento della destinazione d'uso dei manufatti realizzati realizza un'ipotesi di lottizzazione abusiva.

Tale conclusione, peraltro, è imposta proprio dalla formulazione dell'art. 30 del D.P.R. 380/2001( T.U. Edilizia) il quale qualifica la lottizzazione abusiva quale intervento idoneo a stravolgere l'assetto del territorio preesistente determinando un diverso e maggiore carico urbanistico.

Ed invero, l'art 30 dispone: "si ha lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio quando vengono iniziate opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici vigenti o adottati..nonché quando tale trasformazione venga predisposta attraverso il frazionamento e la vendita, o atti equivalenti, del terreno in lotti”.

In questa prospettiva, è da ritenere che sussista un'ipotesi di lottizzazione abusiva sia nel caso in cui vengano intraprese iniziative giuridiche (c.d. lottizzazione cartolare) quali ad esempio opere di frazionamento, sia nel caso in cui vengano realizzate delle nuove opere in violazione delle prescrizioni urbanistiche (c.d. lottizzazione materiale).

Ciò posto, ai fini di una maggiore chiarezza, appare utile descrivere brevemente una condotta tipica di lottizzazione abusiva.

Si pensi, ad es. al proprietario di un terreno a basso indice di fabbricabilità che, previo frazionamento, realizzi una vendita pro indiviso dello stesso a più acquirenti.

Il risultato pratico è quello di realizzare attraverso un'unica vendita pro indiviso del terreno una lottizzazione dello stesso.

Qual'è il motivo di questa operazione?

Semplice: il proprietario del terreno in questo modo può ottenere un prezzo maggiore rispetto al valore di mercato; dall'altro gli acquirenti possono realizzare un maggior carico urbanistico “in barba” alle previsioni del piano urbanistico vigente.

Ed invero, appare utile ricordare che per quanto riguarda i terreni a basso indice di fabbricabilità la realizzazione dell'attività edilizia è sempre subordinata all'ampia estensione del terreno.

In altre parole, chi vuole costruire su un terreno a basso indice di fabbricabilità è onerato a compare un'ampia estensione di terreno.

In questa prospettiva, aggirando il divieto di legge, si fa dunque apparire un unico proprietario sia del terreno che del relativo permesso di costruire, tuttavia in pratica l'obiettivo è quello di costruire tanti appartamenti quanti sono gli effettivi acquirenti.

È evidente che questo tipo di operazioni non solo “annientano” il potere programmatorio dell’Amministrazione, ma in più costringono la stessa a realizzare di opere di urbanizzazione aggiuntive.

A questo punto vi è da chiedersi se anche il cambio di destinazione d'uso è idoneo di per se a paralizzare il potere dell'Amministrazione di pianificazione del territorio.

La risposta del Consiglio di Stato sul punto è netta: “ il mutamento di destinazione d'uso di edifici già esistenti può influire sull'assetto urbanistico dei terreni sui quali essi insistono e può altresì comportare nuovi interventi di urbanizzazione”. (cfr. Consiglio di Stato, sez. IV, sentenza 7 giugno 2012, n. 3381).

Ciò che rileva, dunque, ai fini della lottizzazione abusiva non è tanto il concetto di "opera comportante trasformazione urbanistica ed edilizia" ma quello di "trasformazione urbanistica ed edilizia".

Ne discende, quindi, che anche il mutamento di destinazione d'uso di edifici già esistenti può influire sull'assetto urbanistico dei terreni e può comportare nuovi interventi di urbanizzazione.

In ogni caso rimane va verificato se effettivamente il cambio di destinazione abbia privato o meno l'Amministrazione del proprio potere di programmazione.

In questa prospettiva, dunque, in primo luogo andrà accertato se il cambio della destinazione d'uso del fabbricato si inserisca nell'ambito delle modificazioni astrattamente possibili in una determinata zona urbanistica, salvo poi verificare se l'effettiva opera realizzata si ponga o meno in contrasto con le prescrizioni del piano urbanistico.

Solo se si verificano le suddette condizioni si può configurare il reato di lottizzazione abusiva.

Ed invero, è stato ritenuto che ai fini della sussistenza del reato di lottizzazione abusiva l'indagine va effettuata: “con riferimento non già alle singole opere in cui si è compendiata la lottizzazione,” bensì avendo a riguardo la “complessiva trasformazione edilizia che di quelle opere costituisce il frutto” ( cfr. Consiglio di Stato, sez. IV, sentenza 7 giugno 2012, n. 3381).

In conclusione, dunque, commette il reato di lottizzazione abusiva chiunque proceda al cambio di destinazione d'uso anche di una costruzione legittimamente autorizzata a patto che tale cambio non sia ammesso dal piano urbanistico.

Articolo pubblicato sul quotidiano online di informazione giuridica LeggiOggi.it il 16 luglio 2012, all'indirizzo https://www.leggioggi.it/2012/07/16/lottizzazione-abusiva-e-cambio-di-destinazione-duso/

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Il Consiglio di Stato, intervenuto di recente sull'argomento ha stabilito che “configura una costruzione, dopo la demolizione, di un corpo non avente la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, posto che l’insieme dei mutamenti … sostanzia comunque una sensibile alterazione della sagoma e della facciata dell’edificio”. ( cfr. sentenza n. 3570 del 19 giugno 2012 )

La distinzione tra ricostruzione e nuova costruzione ha peraltro immediati effetti pratici.
L'art. 3 del d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 ( Testo Unico Edilizia) qualifica espressamente “interventi di ristrutturazione edilizia” quelli volti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.

Tali interventi comprendono, in sintesi, il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio compresa l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti.
Ricadono dunque nell'ambito della ristrutturazione gli interventi demolizione e ricostruzione purché venga fatta salva la stessa volumetria e sagoma dell'edificio preesistente, fatte salve le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica.

A norma del Testo Unico sull'Edilizia, pertanto,  l'opera di demolizione e ricostruzione può essere qualificata quale ristrutturazione purché la nuova opera  mantenga le caratteristiche planovolumetriche dell’edificio precedente.

Venendo ora agli “interventi di nuova costruzione” questi comprendono:
( i ) gli interventi di nuova costruzione;
( ii) gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
( iii) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente;
( iv) gli interventi che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici.

In questa prospettiva, le attività edilizie consistenti nella demolizione e ricostruzione che comportino una modifica della volumetria e sagoma vanno qualificate nuove costruzioni, e come tali sono assoggettate al previo permesso di costruire.
Sul punto è stato, altresì, chiarito che anche la ricostruzione (dopo la demolizione) di un immobile diverso per volumi o anche solo per la sagoma ( a parità di volumi) va qualificato quale nuova costruzione.

Quello che le disposizioni citate non chiariscono è il limite in cui possono essere effettuate delle modifiche del nuovo fabbricato senza che ciò comporti una nuova costruzione.

La soluzione della questione riveste una importanza particolare, tenuto conto che solo in caso di ristrutturazione può derogarsi ai piani urbanistici vigenti.

In altre parole, in caso di ristrutturazione edilizia, trattandosi di interventi su edifici legittimamente costruiti, non occorre che vi sia la perfetta conformità con il piano regolatore generale vigente in quanto la successione nel tempo degli strumenti urbanistici non può interferire su opere già eseguite legittimamente.
In questa prospettiva, la sentenza in commento ha l'indubbio merito di specificare ulteriormente il concetto di “nuova costruzione”.

Pertanto,  solo in presenza di una costruzione che non rispetti né la volumetria né la sagoma precedente dell'edificio si sarà in presenza di una “nuova costruzione”,  in tutti gli altri casi l'intervento edilizio andrà  qualificato quale ristrutturazione.

Nel link che segue, il testo integrale della sentenza n. 3570/2012 del Consiglio di Stato.

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